"Jól hangzik, amit csinálsz, de ha kiadok egy ingatlant, sokkal többet hoz, mint az osztalékrészvényeid." Nincs annyi ujjam, amennyin össze tudnám számolni, hányszor kaptam ehhez hasonló megjegyzéseket, amiket az esetek többségében egyszerűen ráhagytam az emberekre. Nem azért tettem ezt, mert igazat adok nekik, hanem mert a válasz jóval összetettebb annál, minthogy néhány mondatban össze tudtam volna foglalni, hosszabb elmélkedés megosztására pedig bevallom, eddig nem tudtam rávenni magam.

Ne számíts arra, hogy a következő bekezdésekben agyonsztárolom az osztalékbefektetést és földbe döngölöm az ingatlanokat! Az ilyen ferdítő, önfényező marketing mindig is távol állt tőlem. Ehelyett egy olyan gondolatmenetet osztok meg, ami esélyes, hogy ilyen formában sosem fordult meg a fejedben, így hát ahányszor eddig döntést hoztál a két befektetési szegmenssel kapcsolatban, valószínűleg nem mérlegeltél minden releváns tényezőt. Miért feltételezem ezt rólad? Mert még a Fed-elnök is helytelen állításokat fogalmaz meg ebben a témában! Reményeim szerint hamarosan Te is tisztán látod majd ezt.

“One common way of judging whether housing's price is in line with its fundamental value is to consider the ratio of housing prices to rents. This is analogous to the ratio of prices to dividends for stocks.” Janet Yellen

A második mondattal van bajom: Yellen szerint az ingatlanok bérleti hozama (a bérleti díj és a piaci ár hányadosa) hasonló a részvények osztalékhozamához (az osztalék és a piaci ár hányadosa). Egyáltalán nincs egyedül ezzel a tévedésével, tömegesen gondolják, hogy az osztalékhozam és a bérleti hozam közvetlenül összehasonlítható, éppen ezért vizsgáljuk most meg ezen vélemény helyességét egy gyakorlati példán keresztül.

Induljunk ki abból, hogy vettél egy lakást, amit bérbe adsz! Egyfajta vállalkozásként fogod ezt fel, ami pénzt termel neked. Egy ilyen egyszerű biznisz esetében az egyetlen bevételi forrásod a bérleti díj, amit teljes egészében kézhez is kapsz. Mivel az ingatlan teljes pénztermelő kapacitásának eredményét megkapod, így a kifizetési arány ezen egyszerű vállalkozás esetén 100%-os. (Szakmai szemmel olvasóknak: a dividend yield és az earnings yield azonos, nincs visszaforgatott nyereség, minden kifizetésre kerül.)

Gondolkodó ingatlanbefektetőként ugyanakkor tisztában vagy azzal, hogy amit kaptál, az véletlenül sem a tiszta, elkölthető pénzed. Az eszközöd pénztermelő képességének megőrzése érdekében kellene belőle karbantartásra elkülöníteni, valamint biztosítási díjat és különböző adókat fizetni. Szándékosan nem folytatom a felsorolást és nem bonyolítom a példát: a lényeg, hogy megértsd, amit bérleti díjként kézhez kapsz, az még messze nem az elkölthető pénzed!

Mi történik ezzel szemben egy megfelelően átgondolt részvénybefektetés esetén? A vállalat, amiben a részvényeinek megvételével tulajdonossá válsz, nyereséget termel. Ennek a nyereségnek egy részét visszaforgatja a cégbe. (Szívem szerint különválasztanám az „állapotfenntartásra” és a növekedési célra visszaforgatott összegeket.) A vállalat tehát csak akkor fizet osztalékot, miután az alapvető karbantartási igényei fedezettek és még a további növekedése finanszírozására is visszatartott némi pénzt. Az osztalék, amit így kapsz, igazi elkölthető pénz, nem kell „jó gazdaként” azon gondolkodnod, mennyit kell belőle visszaadnod, hogy idővel ne apadjon el a befektetésed pénztermelő képessége!

Ha eddig tudtál követni, lépjünk kicsit tovább! Olyan vállalatok részvényeibe fektetsz, melyek vezetősége hosszú távon bizonyította, hogy a visszaforgatott nyereségtömegen kiemelkedő hozamot képes elérni. (Szakmai olvasóknak: ROIC.) Ha viszont egyre több tőke dolgozik a cégben magas megtérülés mellett, akkor a vállalat nyeresége is értelemszerűen emelkedik és hosszú távon a részvényeinek árfolyama is követi ezt. (Egyszerű példán keresztül: a visszaforgatott nyereség egy részéből szépen karban tarja a cég az egyetlen gyárát, egy másik részéből pedig megnyitja az új gyárat, hogy többet tudjon termelni és változatlan haszonkulcs mellett értékesíteni a termékéből. Nő a profit, nő a cégérték.)

Az ingatlan csak akkor tud hasonló növekedési komponenst felmutatni, ha a kapott bérleti díjakból az alapvető karbantartás mellett további összegeket is elvonsz, hogy pl. hozzáépíts, fejlessz, ezáltal növelve a jövőbeli bevételtermelő képességet. Sajnos, ha nem vagy magyar politikus, akkor nem nő magától a házad, költened kell erre a célra, ezáltal pedig a kapott bérleti díj még távolabb kerül a valóban szabadon felhasználható pénz kategóriájától. Emlékezz, hogy a részvénybefektetésnél ezek a költések már mind levonásra kerültek, a kapott osztalék már az ezekkel csökkentett összeg! (Még mindig értelmesnek tűnik az osztalékhozam és bérleti hozam közvetlen összehasonlítása?)

Térjünk ki néhány mondat erejéig az inflációra is! Amit az ingatlanok esetén sokan „alap” (fejlesztés és bővítés nélküli) növekedésként érzékelnek, az leginkább az infláció beárazódása. A bérleti díjak és ezáltal az ingatlan értéke – a rövid távú hangulatvezérelt kilengésektől eltekintve – ugyanis hosszabb trendben az inflációhoz közeli mértékben szoktak emelkedni. Ezt az „inflációkövetést” ugyanakkor a részvény is fel tudja mutatni, hiszen ez is ugyanúgy reáliát testesít meg, mint az ingatlan. Valós cég termelőeszközeiben szereztél tulajdonrészt, a gondosan megválasztott vállalat pedig abban a pozícióban van, hogy az inflációt át tudja hárítani a vevőire, azaz érvényesíti az áraiban. Vedd észre, hogy már ezáltal is kúszhat felfelé a részvényár, követve az inflációt! A visszaforgatott nyereség másik része, a bővítésre, növekedésre fordított komponens pedig még csak ezután kapcsolódik be.

Az infláció tehát mindkét versenyzőre hasonlóan hat, hiszen mindkettő reália. (Szakmai olvasók kedvéért: a konzisztensen alacsony „capex / operating cash flow” aránnyal működő vállalatok értelemszerűen jobban viselik az inflációt, mint a magas beruházás igényű társaik.)

Őszintén nehezemre esett a fentiekben folyamatosan nyereségről beszélni, pénztermelés és „free cash flow” helyett, viszont abból indulok ki, hogy sokan nem olvasták a könyvemet és esetleg ez az első hírlevél, amivel találkoznak, számukra pedig így tud legérthetőbb maradni az üzenet. Ha képben vagy a free cash flow jelentésével, továbbá még a maintenance és growth capex elkülönítésének okát és fontosságát is érted, akkor szerintem érdemes végiggondolnod a fenti példát ezekben a dimenziókban is!

Konklúzió

Hosszúra nyúlt, bőven lehetne még árnyalni a képet, ehelyett viszont röviden összegzem a lényeget. Az osztalékhozam és a bérleti hozam tartalma teljesen más, éppen ezért almát a körtével típusú összehasonlítást szül a közvetlen összemérésük.

Egyetlen pillanatig sem állítottam, hogy az egyik befektetési forma jobb a másiknál, mindössze arra szerettelek volna rávezetni, hogyan lehetne őket korrektül szembeállítani. (Valaki elküldhetné Yellennek is a bevezető fordítását, hátha nyomtat nekünk némi dollárt viszonzásképp, szabadidejében.)

“Rich people think ‘both’. Poor people think ‘either/or’.” T. Harv Eker

Abszolút egyetértek a fenti üzenettel, miszerint a sikeres emberek nem „vagy”-ban, sokkal inkább „és”-ben gondolkodnak. Passzív bevételre törekvő befektetőként miért kellene választanod a két lehetőség közül, ahelyett hogy mindkét szegmensben dolgoztatod a pénzed? (Az ingatlanbefektetést én jellemzően REIT-eken keresztül valósítom meg, mert általuk megfelelő hozamok mellett profi menedzsmentet és komoly diverzifikációt kapok egy olyan területen, amihez nem értek és nem is szeretnék beletanulni. Óva intelek Titeket az újabban szaporodó „crowdfunding” típusú ingatlanbefektetési weboldalak használatától! Ha léteznek transzparens, tőzsdei ingatlanos cégek, melyek évtizedek óta emelkedő osztalékot fizetnek, akkor szerintem ne kockáztasd meg, hogy az általad talált „alternatív” lehetőséggel kecsegtető weboldal egyszer csak eltűnik a pénzeddel, ami mögött mindvégig nem volt valós fedezet! Szándékosan nem linkelek, és nem mutatok példákat. Gondolkodj, az mindig hasznos…) 

Az OsztalékPortfólió hírlevele teljes terjedelmében ITT érhető el. A teljes anyag tartalmazza a havi vásárlásaimat, a portfólió cégeivel kapcsolatos legfontosabb híreket és az aktuálisan általam érdekesnek tartott célpontok listáját.

Megnézted már az online osztalékbefektetési képzés ingyenes videóit? Itt találod őket: http://osztalekportfolio.com/online_osztalekbefektetesi_kepzes